Consumo alerta sobre cláusulas abusivas en contratos de alquiler de viviendas

La Dirección General de Consumo está por enviar en los próximos días información a arrendadores y arrendatarios sobre prácticas ilícitas que suelen presentarse en la contratación de alquileres destinados a vivienda habitual.

Entre las irregularidades más comunes se encuentran el cobro de gastos de gestión inmobiliaria o la formalización del contrato al inquilino, así como exigir una fianza superior a la permitida. También se destacan indemnizaciones desproporcionadas por retrasos en el desalojo del inmueble.

Cláusulas abusivas en contratos de alquiler

El ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha hecho público un informe que detalla las cláusulas abusivas más frecuentes encontradas en los contratos de alquiler. Estas acciones han sido declaradas judicialmente abusivas y son objeto de denuncias por parte de los consumidores. La Dirección General de Consumo recuerda a los arrendatarios que tienen la opción de revisar sus contratos para identificar posibles cláusulas abusivas y presentar reclamaciones pertinentes para garantizar el cumplimiento de la normativa vigente.

En este contexto, Consumo enviará esta información tanto a organizaciones representativas del sector arrendador, incluyendo patronales e inmobiliarias, como a entidades que representan a los arrendatarios, tales como sindicatos y asociaciones de consumidores. El objetivo es prevenir vulneraciones y asegurar una correcta aplicación de la ley. Muchas de estas prácticas ya fueron abordadas en un informe encargado por el ministerio sobre cláusulas y prácticas abusivas en contratos de alquiler y compraventa.

Campañas de vigilancia del mercado

Además, el Ministerio de Consumo está coordinando campañas para vigilar el mercado durante 2026 junto con las comunidades autónomas. En este marco, se incluye una campaña específica centrada en el servicio de gestión para la compraventa y el arrendamiento de viviendas o locales.

A continuación, se detallan algunas cláusulas consideradas abusivas:

1. Abono de gastos de gestión o formalización del contrato por parte del arrendador
Según lo estipulado en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, los gastos relacionados con la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador. Por lo tanto, las agencias no pueden trasladar estos costes a los inquilinos bajo ninguna circunstancia.

Esta prohibición abarca cualquier tipo de gasto relacionado con servicios prestados en beneficio del arrendador para poner en alquiler el inmueble, incluyendo la gestión de visitas o la recopilación necesaria para formalizar el contrato.

Exigencias ilegales en fianzas

2. Abono de más de un mes de fianza o dos meses como garantía adicional
De acuerdo con el artículo 36 de la LAU, es obligatoria una fianza equivalente a una mensualidad y puede pactarse opcionalmente una garantía adicional que no supere dos mensualidades. Por lo tanto, exigir cantidades superiores es considerado abusivo.

Dicha garantía tiene como finalidad asegurar que se cumplan las obligaciones contractuales por parte del inquilino, como mantener adecuadamente el inmueble y asumir pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.

3. Indemnización desproporcionada por demora en el desalojo
El artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) permite pactar indemnizaciones anticipadas por incumplimiento contractual siempre que no sean desproporcionadamente altas.

Criterios legales sobre indemnizaciones

Los tribunales han determinado que existe desproporcionalidad cuando la indemnización exigida al inquilino por demora en el desalojo supera tres veces la renta diaria establecida en el contrato.

4. Reconocimiento erróneo sobre negociación individual del contrato
El artículo 82.1 del TRLGDCU considera abusivas aquellas cláusulas no negociadas individualmente que generen un desequilibrio importante entre derechos y obligaciones en detrimento del consumidor.

A efectos legales, es crucial que cualquier contenido contractual haya sido efectivamente negociado y no impuesto unilateralmente. Los tribunales han señalado que incluir cláusulas que afirmen haber sido negociadas puede invertir indebidamente la carga probatoria sobre el consumidor, contraviniendo así lo dispuesto en el artículo 88.2 del TRLGDCU.

Nulidad ante condiciones irregulares

5. Condicionar devolución de fianza al cumplimiento total del contrato
Pursuant to articles 6, 10 and 36 of the LAU, any clause that ties the return of the deposit to the full compliance with the contract duration is null and void as it implies an early waiver of legally recognized rights by the tenant and establishes an unauthorized penalty.

The deposit serves solely to guarantee compliance with rental obligations such as payment of rent and repairs for damages caused by the tenant and cannot be used as a punitive mechanism for early termination of the lease.

6. Imposición generalizada de gastos procesales
The courts have deemed null clauses that impose on the tenant the obligation to cover all legal expenses arising from breach of contract without considering specific circumstances of each case.

This type of stipulation often generically requires tenants to bear all judicial costs without regard to factors such as whether the tenant has agreed or if extrajudicial claims were necessary from the landlord's side.

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